宁德关于开展房地产顺位抵押权登记有关事项的通知

宁建房〔2015〕45号

宁德市住房和城乡建设局关于开展

房地产顺位抵押权登记有关事项的通知

各商业银行、典当公司、小额贷款公司、融资性担保机构：

《宁德市住房和城乡建设局关于开展房地产顺位抵押权登记有关事项的通知》（宁建房〔2014〕1号）于2014年1月3日实施，在实施过程中得到市政协、人行、银监局的大力支持，市人行、银监局促成宁德市银行业协会下发《宁德市银行业金融机构落实房地产顺位抵押权登记管理工作的函》（宁银协[2015]54号），对房地产顺位抵押权登记工作提出重要具体意见。现就进一步规范、补充完善房地产抵押权顺位登记有关事项通知如下:

一、根据《物权法》第一百九十九条、《担保法》第三十五条、《担保法》司法解释第五十一条、《城市房地产抵押管理办法》第九条有关规定，同一房地产抵押后，该抵押房地产的价格大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。因此，对已抵押房地产，因融资担保需要，抵押人可以根据上述规定与抵押权人共同申请设定顺位抵押权登记。房地产抵押权顺位以登记时间（记载于房屋登记簿的时点）为准，登记时间在先的，抵押权顺位在前。

顺位抵押权登记，是指对已设定抵押权的房地产，抵押人再次申请将该房地产依法抵押给其他抵押权人而申请的抵押权登记。

二、申请顺位抵押权登记的，抵押人应当将已经设定的抵押权登记情况告知顺位在后的抵押权人，后顺位抵押权人应作出已知晓抵押权登记情况的书面表示。凡抵押人与顺位在先的抵押权人签订的抵押合同，对顺位抵押（再抵押）作出限制性条款约定的，抵押人还应提供顺位在先的抵押权人同意设立后顺位抵押权的书面文件，或者采用签订《顺位抵押三方协议》办法解决。即顺位在先抵押权人和后顺位抵押权人与抵押人共同协商签订《顺位抵押三方协议》（附件1）对解除限制性条款的限制性作出约定且后顺位抵押权人应向登记机构、顺位在先抵押权人出具已知晓优先顺位抵押权情况并同意保持原抵押权顺位的书面函件，维护顺位在先抵押权人的抵押优先权（附件2）。

三、融资性担保机构根据《融资性担保公司管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、财政部、商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局令2010年第3号）规定开展融资担保业务时，抵押人将房地产抵押给商业银行后，融资性担保机构因向该笔抵押贷款提供保证担保，经顺位在先的商业银行同意，可以由抵押人将已抵押房地产提供反担保，申请顺位抵押权登记。因顺位在先的银行抵押权与顺位在后的融资性担保机构抵押权，实际上担保的是同一笔贷款，因此，融资性担保机构申请顺位在后的反担保抵押权登记时，抵押物的价值不必扣除顺位在先的银行抵押权担保的债权数额，但该顺位抵押权担保的债权数额不得超过商业银行与抵押人确定的抵押价值。

四、抵押权人之间协商变更抵押权顺位，应持抵押权顺位变更协议书，会同抵押人共同申请抵押权顺位变更登记，不得侵害相关利害关系人的权益和社会公共利益。

五、申请顺位抵押权登记时，抵押人与后顺位抵押权人应以市场价值为基础审慎协商确定抵押物价值，并自行承担抵押物价值变现风险。顺位抵押权担保的债权数额，不得超过顺位抵押权申请双方协商确定的抵押物价值减去已担保债权数额后剩余价值。

六、申请顺位抵押权登记，抵押双方应当按《顺位抵押权登记办事指南》（详见附件）提交申请材料。

七、之前局下发文件有关内容与本通知不符的，以本通知为准。

八、本通知自发布之日起实施。

附件：1、关于后顺位抵押权申请人已知晓优先顺位抵押权情况的函

2、关于优先顺位抵押权人同意设立后顺位抵押权的函

3、顺位抵押三方协议

          4、后顺位抵押权申请人已知晓优先顺位抵押权情况并同意保持原抵押权顺位的函

5、顺位抵押权登记办事指南

宁德市住房和城乡建设局

2015年10月30日

附件1：

关于后顺位抵押权申请人已知晓优先

顺位抵押权情况的函（样式）

（房屋登记机构）:

抵押人（单位或个人）                        以其坐落于宁德中心城区                的房地产作为债务人履行对我单位所负债务的抵押担保。我单位已知悉该房地产已抵押给             ,已设定抵押担保的债权数额为人民币          万元,经我单位与抵押人审慎协商确定，该房地产的抵押价值余额为人民币        万元,现我单位接受抵押人以该房地产的抵押价值余额部分作为债务人履行债务的顺位抵押担保。

        顺位抵押权申请人:            (公章或个人)

                         二○一    年   月   日

附件2：

关于优先顺位抵押权人同意设立后顺位抵押权的函

（样式）

（房屋登记机构）:

我单位（或个人）              与抵押人（单位或个人）                      于     年    月   日签订了             号抵押合同，抵押人将其所有的坐落于宁德市 中心城区                       房地产作为抵押物，向我单位提供债务履行担保。现抵押人需将该抵押物余额部分向                     提供抵押担保，我单位作为优先顺位抵押权人，同意抵押人将上述抵押物的余额部分向后顺位抵押权人                   提供抵押担保，并申请办理顺位抵押权登记。

优先顺位抵押权人（单位或个人）：

二○一    年    月    日

附件3：     

 顺位抵押三方协议（样式）

甲方：           

乙方：           

丙方：

甲、乙双方于    年    月    日签订第    号抵押合同，乙方将其座落于          的房屋作为抵押物，向甲方提供债务履行担保，该合同第  条 款约定                                                          （顺位抵押限制性条款内容）。现乙方需将该抵押物剩余价值向丙方提供担保，为确保甲方抵押权的优先顺位，同时保障丙方的担保权益，甲、乙、丙三方协商达成一致意见如下：　   

一、甲方同意乙方将上述抵押物剩余价值向丙方提供担保，配合乙、丙双方办理顺位抵押权登记。

二、丙方顺位抵押权未注销的情况下，若甲、乙双方抵押权注销后，乙方又将上述抵押物（不超过原抵押值、抵押范围）向甲方提供抵押担保并办理抵押权登记时，乙方和丙方同意甲方新取得的抵押权顺位在先，并配合甲方办理相关手续。

三、其它约定事项：

甲方：             乙方：            丙方：

法人代表：         法人代表：        法人代表：

　　                                   年    月    日

附件4：

后顺位抵押权申请人已知晓优先顺位抵押权情况并同意保持原抵押权顺位的函（样式）

（优先顺位抵押权人、房屋登记机构）:

抵押人                        以其坐落于宁德中心城区               的房地产作为债务人

履行对我单位所负债务的抵押担保。我单位已知悉该房地产已抵押给             ,已设定抵押担保的债权数额为人民币          万元。现我单位接受抵押人以该房地产的抵押物剩余价值作为债务人履行债务的顺位抵押担保，并且，顺位在先抵押权人重新办理抵押权登记时，同意保持原抵押权顺位不变，维护原顺位在先抵押权人的抵押优先权，并积极协助办理相关手续。

             后顺位抵押权申请人:             (公章)

                     年   月   日

附件5：

顺位抵押权登记办事指南

一、适用范围：已抵押的房地产，以该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，在不超过余额部分的情况下，再次申请设立抵押权登记。

二、提交材料

1.房地产抵押登记申请表；

2.申请人身份证明原件及复印件(复印件经与原件核对后，退还原件)；

3.房屋所有权证原件及复印件；

4.主债权合同(借款合同)和抵押合同各1份；

5.抵押人为法人或其他组织的，提供可以证明抵押人有权设定抵押的文件与证明材料；

6.抵押权人已知晓优先顺位抵押权情况的函(可参照房屋登记机构提供的样式);

7.抵押人与顺位在先的抵押权人签订的抵押合同(如该抵押合同顺位抵押(再抵押)作出限制性条款约定的,抵押人还应当提供顺位在先的抵押权人同意设立后顺位抵押权的书面文件或顺位抵押三方协议（以及后顺位抵押权申请人已知晓优先顺位抵押权情况并同意保持原抵押权顺位的函）。（书面文件可参照房屋登记机构提供的样式);