目     录

 

前  言

第一部分  福鼎市2015年度国有建设用地供应计划

一、目的、意义和依据

（一）计划编制的目的

（二）计划编制的意义

（三）计划编制的依据

二、指导思想和基本原则

（一）计划编制的指导思想

（二）计划编制的基本原则

三、计划指标和配置

（一）计划供应总量

（二）计划供应结构

（三）空间布局

四、政策导向

（一）优化空间布局

（二）优化土地供应结构

（三）促进土地集约节约利用

五、保障措施

（一）加大政府主导性作用，健全土地供应计划工作机制

（二）加强年度计划执行过程中的沟通、协调和监督

（三）将土地供应计划落实到具体地块，并向社会公布

 

 

第二部分  福鼎市2015年度国有建设用地供应计划编制说明

一、编制计划的背景

（一）现实意义

（二）宏观条件

（三）实践基础

二、编制计划的过程

（一）组织准备

（二）资料收集

（三）拟定计划

（四）征求意见和报批

三、编制计划的技术路线

（一）编制思路

（二）技术路线

四、确定计划指标的过程和依据

（一）国有建设用地供应潜力分析

（二）国有建设用地需求量预测

（三）拟定国有建设用地供应计划草案

（四）确定计划指标的依据

附  表

前  言

为全面贯彻科学发展观和建设海峡西岸经济区的战略部署，科学调控土地市场，合理配置土地资源，积极发挥计划引导作用，切实加强国有建设用地供应管理，依据《中华人民共和国土地管理法》、《福鼎市土地利用总体规划（2006-2020年）》、《国土资源部关于印发国有建设用地供应计划编制规范（试行）的通知》（国土资发［2010］117号），结合《福鼎市城市总体规划》、《福鼎市国民经济和社会发展规划纲要》等，立足福鼎市土地资源特点和社会经济条件，制定本计划。

福鼎市2015年度国有建设用地供应计划编制适用范围为福鼎市行政辖区范围内计划期供应的全部国有建设用地。计划的期限为一年，计划年度为2015年1月1日至12月31日。

 

 

第一部分  福鼎市2015年度国有建设用地供应计划

一、目的、意义和依据

编制国有建设用地供应计划对于客观、准确地了解实际用地需求，科学安排国有建设用地供应，提高供地的科学性、针对性和合理性，保证土地利用总体规划和年度计划的有效实施，促进土地供应的规范化、制度化、科学化，提高土地参与国家宏观调控的能力等方面具有重大的意义。

（一）计划编制的目的

为合理利用土地资源，优化土地利用结构，促进土地节约集约高效利用，提高政府对土地的宏观调控能力，引导各类项目投资，优化产业用地布局，保障城市居民住房建设、重点服务业项目、重大工业项目、重大基础设施项目等用地需求，充分发挥土地供应计划对福鼎市经济建设和社会发展的促进和保障作用。

（二）计划编制的意义

国有建设用地供应计划是在充分研究土地市场规律、把握土地市场发展趋势的基础上，依据有关法律法规和土地现实供需要求编制的，体现了对未来国有建设用地供应规模、时序、结构等方面的设计和谋划。国有建设用地供应计划是完善土地供应制度，加强房地产市场调控，促进土地集约节约利用，提高建设用地保障能力，提高城市经营运作水平的重要基础性工作。

编制国有建设用地供应计划，对落实福鼎市的国民经济和社会发展规划、土地利用年度计划以及城市的功能分区与布局有直接影响。编制和实施国有建设用地供应计划计划，有助于改变目前土地供应随意性大的状况，有助于城市规划和土地利用总体规划的落实，为组织实施土地“招拍挂”提供重要依据。编制科学合理的住房供地计划，可以控制住房供地结构和时序，保证保障性住房建设用地需求，保障中低收入阶层的住房供应，有利于房地产市场回归理性。

（三）计划编制的依据

1、法律法规

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国城乡规划法》；

（4）《中华人民共和国环境保护法》；

（5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》等。

2、政策文件

（1）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；

（2）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）；

（3）《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）；

（4）《国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》（国发〔2013〕41号）；

（5）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）；

（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）；

（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）；

（8）《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）；

（9）《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》；

（10）《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）；

（11）《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发〔2007〕236号）；

（12）《国土资源部关于印发<国有建设用地供应计划编制规范>（试行）的通知》（国土资发〔2010〕117号）；

3、技术标准

（1）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）；

（2）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）；

（3）《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）；

（4）《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2009〕56号）；

（5）《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》。

4、相关规划

（1）《海峡西岸经济区建设纲要》；

（2）《福鼎市2011年国民经济和社会发展计划草案》；

（3）《宁德市土地利用总体规划（2006-2020年）》；

（4）《福鼎市土地利用总体规划（2006-2020年）》；

（5）《福鼎市城市总体规划（2001－2020）》；

（6）《福鼎市城市近期建设规划（2007－2010）》；

（7）交通、水利、环保、旅游等各相关部门规划；

（8）福鼎市土地利用年度计划；

（9）福鼎市年度土地储备计划；

（9）福鼎市住房建设规划与计划等。

二、指导思想和基本原则

贯彻落实科学发展观，严格执行国家土地供应和房地产用地调控政策规定，坚持总量适中、内部均衡、统筹兼顾、重点保障的原则方法，合理调配各类用地供应指标，指导性与指令性相结合，全力保障年度建设项目用地需求，促进节约集约高效用地，促进福鼎市经济又快又好发展。

（一）计划编制的指导思想

贯彻落实科学发展观，以福鼎市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划为依据，紧密围绕全面建设小康社会和海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市的建设目标，立足保护资源、保持发展、保障民生的基本要求，充分发挥土地供应对房地产市场和经济的调控作用，促进土地利用结构和产业结构的调整和优化，统筹安排各类、各区域用地，严格控制增量，积极盘活存量，确保福鼎市经济全面协调持续发展和土地资源节约集约利用。

（二）计划编制的基本原则

1、城乡统筹发展原则

树立“以人为本、统筹协调”的用地观，以人口和产业布局为基础，统筹城乡用地、区域用地，协调各业各类用地矛盾，优化土地利用结构和布局，保障重点建设项目用地需求，推进形成城乡发展、人口、资源、环境相协调的区域发展格局。

2、节约集约用地原则

围绕建设资源节约型社会目标，立足市情，着眼未来，把节约集约用地作为各项建设必须遵循的基本方针，严格控制用地标准，盘活利用存量建设用地，促进各业各类用地集约高效利用，提高节约集约用地水平和土地利用效益，增强土地资源对经济社会可持续发展的保障能力。

3、供需平衡原则

依据年度土地利用计划和土地储备计划，统筹土地资源的供应能力和需求量，以土地供应引导需求，合理调整土地供应结构和用地供应量。

4、有保有压原则

落实国家产业政策，优先保障国家重点建设项目和基础设施项目用地需求，支持符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目建设。继续加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应。

5、持续利用原则

加强生态保护和建设，协调土地利用与生态保护，坚持在保护生态环境下发展经济，在经济建设中改善生态环境，支持环境友好型产业的发展，构筑生态环境良好、人居环境优美、经济持续健康发展的生态型社会。

三、计划指标和配置

（一）计划供应总量

2015年度福鼎市国有建设用地供应总量在224.15公顷左右，其中新增建设用地控制在191.48公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地32.67公顷左右。

（二）计划供应结构

2015年度福鼎市国有建设用地供应总量中，商服用地45.94公顷，工矿仓储用地109.75公顷，住宅用地10.66公顷（其中：廉租房用地0公顷，经济适用房用地0公顷，棚户区改造用地0公顷，公共租赁房用地1.4191公顷，限价商品房用地0公顷，其他商品房用地3.1098公顷），公共管理与公共服务用地20.95公顷，交通运输用地36.17公顷，水域及水利设施用地0公顷，特殊用地0.67公顷。

表1  2015年福鼎市国有建设用地供应计划表

单位：公顷

 

 

 

 

表2  2015年福鼎市住房用地供应计划表

单位：公顷

 

（三）空间布局

1、商服与住宅用地布局

加快酒店餐饮、金融保险、商贸流通等现代服务业和房地产发展，开拓农村市场，推进“万村千乡”、“农改超”等市场工程，完善城乡商贸服务；加强以保障性住房、提升社会公共服务及危旧房改造为重点的民生改善项目建设，落实国家有关房地产调控政策，保障廉租房、经济适用房、棚户区改造、公共租赁房、限价商品房、中小套型商品住房等，重点保障福鼎市海湾新城商业市场、福鼎市海湾新城汽摩配市场、百胜经营性储备用地、旅游集散中心、福鼎市梅湾新村保障房用地等。

2、工矿仓储用地布局

加快工业项目建设进度，提升“一省级园区、三万亩片区和多个集中区”的工业发展和产业集聚承载力，重点保障福鼎工业园区、文渡项目区、龙安工业项目区、双岳项目区、岙里项目区、贯岭工业项目区等工矿仓储用地的供应，统筹安排各乡镇工业用地。

3、公共管理与公共服务用地布局

加强科教、文化、卫生、绿化、环境治理等为主的市政基础设施建设，重点保障福鼎市驾驶员培训场、城市建筑垃圾处理项目、秦屿镇污水处理厂等以及各乡镇变电站、教育设施、机关团体、景点管理机构等项目的供应。

4、交通运输用地布局

以大通道沈海高速公路复线项目为契机，推进国、省道路网调整及改造，提升公路路网技术等级和路网整体效率；以物流场站建设为枢纽，推进交通运输方式的综合集成和有效衔接。重点推进玉塘大道一期、店下镇经十五路道路一期、太姥山火车站站前大道一期工程、管沈公路改造、温州大道、973县道硖门段改造、水井头工业项目区三期路网用地、岙里工业项目集中区道路用地、秦屿汽车站、百胜新区停车场用地等交通运输项目建设，抓好主干线公路改造和农村公路建设，提高全市公路网等级和通行能力。

5、特殊用地布局

重点保障福鼎市八尺门互通至杨岐码头交通战备公路项目一期用地需求。

四、政策导向

落实福鼎市空间发展战略和功能定位，构建中心城区、、重点镇、一般镇、中心村协调发展的空间格局体系，强化以基础设施建设为引导的土地供应空间模式，优化空间布局。以转变经济增长方式、推动产业结构升级、加大政府住房保障力度、完善城市功能为目标，坚持有保有压的原则，优化土地供应结构。加强对土地资源的保护，推行用地标准管理，严肃查处违法违规用地行为，促进土地节约集约利用。

（一）优化空间布局

1、按照统筹城乡和区域协调发展原则，加强国有建设用地供应区域分类指导。严格控制中心城区土地无序扩张，促进中心城人口和功能的有机疏解和调整；重点保障基础设施和公用设施的土地供应，适度供应符合中心城区功能定位的产业发展用地，严格限制与中心城区整体发展不协调的土地供应。中心城区土地供应重点放在城郊结合地带，保障必要的公用设施配套项目、必需的城市改造整治项目等，保障海湾部新城、百胜新区、岙里项目区等用地。合理安排土地供应规模和时序，保障重点城镇和新农村建设的土地供应，突出重点镇、一般镇、中心村等区域土地供应梯度和时序，有效落实各乡镇功能定位。通过优先保证重大区域性基础设施建设和重大产业项目的土地供应，结合重点开发地区土地供应，逐步建立基础设施和公共设施建设先行的土地供应空间模式。

2、强化公共交通引导住宅用地供应，实现城市的空间均衡发展。加强交通基础设施在土地供应和城市发展过程中的引导作用。在温福铁路、沈海高速、104国道、省道以及城市公共交通走廊站点附近集中安排经济适用住房和普通商品房用地的供应；将居住、商业、产业、教育、卫生、文化用地等进行一定程度上的混合安排，提高土地利用效率。

3、通过集中土地供应，引导产业的合理布局。以福鼎市中心城区为中心、以沙埕港为依托，形成环沙埕湾马蹄型的用地格局，重点推进城区经济区、港口经济区、太姥山经济区三大经济区域。城区经济区重点推进城区向点头、白琳、前岐等乡镇拓展，重点保证城镇用地和工业集中区用地需求，适当安排基础设施用地；港口经济区立足沿海岸线和港口条件，依托高速公路、铁路、港口等大通道优势，大力发展临港经济，保障临港产业用地，重点发展临海工业和港口物流业；太姥山经济区以国家级风景名胜区太姥山开发为重点，以秦屿镇为中心，辐射带动周边乡镇旅游发展，加快太姥山观光区、休闲度假区、旅游服务区、工业区等功能小区建设，加快宾馆、娱乐、交通等旅游配套设施建设。

（二）优化土地供应结构

1、大力支持符合城市功能定位的产业用地供应，构建合理、具有比较优势的产业结构。加大对食品加工、汽摩配件、医药化工、建筑建材、泵阀制造、PU革生产加工等优势产业的扶持和改造升级力度，加大电喷化油器与电控化油器的开发力度，提升“中国化油器名城”、“中国合成革名城”的品牌效应；支持金融服务、信息服务、物流服务、商务服务及教育培训等生产性服务业和基础服务业用地供应。

2、认真落实房地产用地调控政策，保障城市住宅用地供应，进一步提高政策性住房用地比例。增加廉租房、经济适用房、棚户区改造、公共租赁房、限价商品住房和中小套型商品房的土地供应，保证其供应量不低于住宅用地供应总量的70％。完成梅湾新村保障房用地的土地供应，着力解决中低收入家庭的住房困难，合理引导住宅需求，促进房地产市场的健康发展。

3、保障基础设施、公共服务设施、环境建设的土地供应，提升城市承载能力和服务能力。优先保障铁路、高速公路、省道、城市道路、市政、能源供应等基础设施项目的土地供应，引导、保障和支撑城市健康有序发展；大力支持教育、科技、文化、体育、卫生等公共服务和环境建设的土地供应，引导中心城区的优质公共服务设施资源向各乡镇辐射；改善农村生产生活条件，不断提高农村居民点生活质量和环境水平。

（三）促进土地集约节约利用

1、严格保护耕地，从严控制增量用地供应。严格按照土地利用总体规划确定的新增建设用地规模、农用地转用规模、耕地保有量和耕地指标，从严控制农用地转为建设用地；严格保护基本农田，除土地利用总体规划中列入“选址或走向未定可能占用基本农田的建设项目清单”的建设项目外，严禁其它项目建设占用基本农田。

2、制订和完善用地标准，提高土地利用效益。完善并严格执行建设项目的用地标准和相关控制性指标，建立土地供应用地标准管理机制，促进基础设施、公共服务设施等项目用地的集约利用；产业用地供应与土地利用指标、投资强度、产出效益等指标挂钩，提高开发区（园区）建设项目的准入门槛；适度提高政策性住房建筑密度、容积率，提高土地利用效益。

3、继续推进土地市场建设，发挥市场配置资源的基础性作用。继续完善商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地招标、拍卖、挂牌方式出让的供应机制；积极实施工业用地招标、拍卖、挂牌方式出让制度；开展竞争性的基础设施和公共服务设施用地招标、拍卖、挂牌方式出让工作。

五、保障措施

（一）加大政府主导性作用，健全土地供应计划工作机制

加大市政府在土地储备开发和土地供应中的主导性作用，逐步健全土地供应计划的工作机制。一是加强基础工作，市发展和改革局、建设局、国土资源局等相关部门要会同市政府尽快做好实施土地供应计划期内涉及的产业政策、空间区域、实施时序和规划条件等基础工作，加强协同配合，简化审批程序，提高服务效率。二是完善土地储备开发运作模式，加强政府储备力度，提高对房地产市场调控能力。

（二）加强年度计划执行过程中的沟通、协调和监督

市发展和改革局、建设局、国土资源局等相关部门要切实加大计划执行过程中的协调力度，及时总结计划执行情况，定期向市政府报告；对因特殊原因影响供应计划执行的，相关部门和市政府应做好计划调整工作。市国土资源局、发展和改革局对乡镇政府年度国有建设用地供应计划的组织、工作绩效和计划实施效果进行综合评价，结合年度内违法违规用地查处情况，形成综合意见报市政府，纳入市政府对乡镇政府工作的考核。

（三）将土地供应计划落实到具体地块，并向社会公布

市发展和改革局、建设局、国土资源局等相关部门和市政府要按照职责分工，积极主动做好土地供应计划实施工作，分阶段定期确定本行政区域和本行业拟安排的土地供应地块，由市国土资源局、发展和改革局汇总，并会同相关部门审查通过后，定期向社会公布。

第二部分  福鼎市2015年度国有建设用地供应计划编制说明

一、编制计划的背景

（一）现实意义

首先，无论是现代经济理论还是国家的经济运行实践都表明，有了科学合理的计划，市场运行才能减少盲目性，才能有序运行。建设用地供应计划是在充分研究土地市场规律、把握土地市场发展趋势的基础上，依据有关法律法规和土地现实供需要求编制的，体现了对未来国有建设用地供应规模、时序、结构等方面的设计和谋划。有了这个计划，才能对供多少地，何时供，以什么方式供，供应结构、方向如何等做到心中有数，才能进一步提高城市政府供地的、前瞻性、科学性、针对性和合理性。

其次，编制国有建设用地供应计划有利于更好地发挥土地的调控作用。2004年以来，中央要求利用土地闸门参与国民经济运行的宏观调控。而编制国有建设用地供应计划，对落实一个地区的国民经济和社会发展规划、土地利用年度计划以及城市的功能分区与布局有直接影响。特别是去年以来，徐绍史部长多次强调土地供应计划管理在宏观调控中的重要性，指出土地计划的职能已从单一服务于土地资源管理，逐步转向管理与宏观调控并重。今年国家的房价调控，在运用金融、税收手段的同时，更加强调土地供应计划的控制作用。编制科学合理的住房供地计划，可以控制住房供地结构和时序，保证保障性住房建设用地需求，中低收入阶层住房有保障，有利于房地产市场回归理性。

（二）宏观条件

首先，从《中华人民共和国房地产管理法》、国务院、国务院办公厅发布的关于稳定房价的有关文件，到国土资源部发布的一系列规范、制度中，对有计划供地已有明确要求。如《关于认真贯彻(国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见)进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发[2007]236号)，要求各地编制土地供应计划，优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地。

其次，2009年，在应对金融危机、调整经济结构的大格局下，为稳定房价，国家提出加大保障性住房建设力度，要求住房建设用地中保障性住房用地不得低于70%。有了具体要求，就要有具体的供地计划去落实，所以，当年国土资源部要求各地必须编制保障性住房供地计划。

再者，20l0年，国务院（10号文）、国务院办公厅（4号文）连续发文，要求坚决遏制房价过快上涨现象，促进房地产市场平稳健康发展。同时要求国土资源部要指导督促各地及时制定并公布住房为主的房地产供地计划，把握好土地供应的总量、结构和时序。显然，要求全面编制建设用地供应计划的宏观条件已经成熟。

（三）实践基础

北京市从2005年就开始编制并向社会发布年度土地供应计划。深圳、重庆、杭州、苏州、南京、日照等地相继开始编制年度土地供应计划，但各地的计划编制情况差异很大。2009年8月4日，徐部长主持专题会议研究地产市场问题，要求加快研究制定城市国有建设用地供应计划编制办法。制定供地计划编制规范纳入国土资源部2010年重点工作任务。

二、编制计划的过程

（一）组织准备

组织成立计划编制的领导小组，对计划编制工作进行全面安排部署，强化组织领导，明确责任分工，起草发布关于编制2015年度国有建设用地供应计划的通知。国土资源部门作为计划编制的责任单位和组织实施单位，规划、发改委、房管、统计、财政等相关部门，乡镇政府、街道办事处、开发区管委会等按照各自的职能和区域分工配合做好计划编制工作。

（二）资料收集

开展计划编制的调查研究和基础资料的收集工作，全面搜集相关部门和各乡镇（街道办事处）计划编制所需的相关基础资料，具体包括人口、经济、社会发展现状与发展规划，交通、水利、旅游等专项规划及其实施情况、各行各业计划期内拟安排的重点建设项目等。对近年来已供应国有建设用地的总量、用途、方式、分布、时序、价格及开发利用情况等进行调查，掌握地产市场发展状况和运行规律。根据所收集资料，整理、详细分析，对本地区人口状况、城市化水平、经济发展水平、人均住房面积、房地产市场走势、产业结构、主导产业和优势产业、经济社会发展战略等进行调查。

（三）拟定计划

在上述工作的基础上，调查分析国有建设用地供应能力，预测计划期内国有建设用地需求量，统筹确定国有建设用地供应计划指标，明确国有建设用地分项指标和空间布局，拟定供应计划草案，形成国有建设用地供应计划文本、编制说明、图件及数据库等相关成果。

（四）征求意见和报批

对拟定的国有建设用地供应计划草案征询各相关部门、单位意见，并进行修改完善，报福鼎市人民政府审批，福鼎市人民政府批准前，应当征得宁德市国土资源局同意，经福鼎市人民政府审批后报福建省国土资源厅备案。

三、编制计划的技术路线

（一）编制思路

福鼎市国有建设用地供应计划编制，本着立足“一个基础”、运用“两条主线”、突出“三个重点”、实现“四个目标”的思路，通过探索建立国土资源局和相关单位共同参与计划编制的机制，确保计划编制的科学性和有效性。

1、一个基础

以规划（土地利用总体规划、城市总体规划、国民经济和社会发展规划及各专项规划）为基础。

2、两条主线

（1）以各部门共同研究编制计划为主线，科学合理研究判断土地供应走势，突出保障国家、省、市级重点工程、重大基础设施等重点项目土地供应。

（2）以各辖区主动制定本辖区计划安排建议为主线，突出体现各辖区统筹本辖区经济发展和土地供应意见。综合平衡两条主线研究结果形成计划草案。

3、三个重点

（1）重点考虑贯彻中央土地调控政策，立足福鼎市土地资源特点和社会经济发展形势，定好土地供应计划调控的调子。

（2）重点考虑落实市委、市政府的重大决策和部署，依据土地政策调控的机制和发力点，瞄准土地供应计划调控的靶子。

（3）重点统筹考虑计划期内土地资源的供给能力和需求，找到力求实现土地供需基本平衡的路子。

4、四项目标

（1）明确土地调控目标，完善土地参与宏观调控的体系和机制。

（2）促进土地利用总体规划和城市总体规划的实施，控制和引导城市健康有序发展。

（3）为政府统筹区域社会经济发展，提供依据和支撑。

（4）为建立政府各职能部门和各乡镇共同实施土地供应计划创造条件。

（二）技术路线

资料收集与整理  
外业调查分析  
供应能力分析及预测模型建立  
预测需求量  
编制计划草案  
计划文本  
编制说明  
图件成果  
表格成果  
征求意见和报批  
公布实施  
计划调整 

图1  国有建设用地供应计划编制技术路线图

四、确定计划指标的过程和依据

（一）国有建设用地供应潜力分析

对比2013年福鼎市土地利用现状图和福鼎市土地利用总体规划图（2006-2020年），通过图形套和的方式，分析得出2013年福鼎市土地利用现状图中建设用地共5980.11公顷，土地利用总体规划确定的2020年建设用地总规模7646.67公顷，计算得出新增建设用地共1666.56公顷。

根据土地前期开发程度、土地权属状况、土地利用计划及转用征收审批情况、宗地规划手续办理情况、军用空余土地转让许可手续办理情况等审核标准，原则上将土地开发程度高，土地权属清楚、无权属争议，有计划指标、能够办理转用征收审批手续，规划或转让许可手续办理完善的地块优先出让。根据相关部门和各乡镇提供的地块的审核，达到供应条件的地块约224.15公顷，因此，福鼎市可实施供应的国有建设用地共224.15公顷。

（二）国有建设用地需求量预测

1、国有建设用地需求量预测方法

（1）预测方法的选择

任何计划的编制都应有一定的弹性，但是对于计划的实施必须有刚性保证，所以在编制国有建设用地供地计划时要采用弹性与刚性相结合的方法，即定性与定量预测相结合，这样才能准确预测2015年福鼎市国有建设用地供应总量。根据市场状况及资料分析，确定国有建设用地供应计划预测指标，主要采用线性回归法、灰色模型法及用地定额指标法等，建立预测模型，对计划期内宏观经济走势和政策取向进行分析，初步确定国有建设用地供应潜力。

（2）影响因子的确定

根据福鼎市实际情况，结合资料收集程度，进行建设用地变化的社会经济影响因子分析，归纳总结并建立一套体现地域特色的、合理的社会经济指标体系。选取经济、社会方面的因素，组建影响因子指标体系，是科学、客观预测建设用地需求量的前提。

1）经济因素

土地从经济学角度来说，它是一种重要的和必不可少的生产要素。所以，经济的发展必然要求以一定的土地利用为基础，经济的发展直接影响着建设用地的需求量，是建设用地变化的重要影响因素。经济方面的影响因素主要可用（x₁）国内生产总值(GDP)、（x₂）工业总产值、（x₃）第二二产业比重、（x₄）固定资产投资等4个因子来进行分析说明。

——国内生产总值的提高，反映了农业、工业、建筑业、运输业、商业等产业的发展，各类产业的发展将不可避免地增加对非农业建设用地的需求。

——工业总产值在很大程度上反映了地区的工业化水平，工业化水平的提高，在一定程度上需要增加建设用地的供应量。

——经济的发展引起产业结构的变化，促进第二三产业比重的提高，第二三产业比重的提高，反映了非农业经济的发展，从而对建设用地的需求产生一定影响。

——固定资产投资包括农业和非农业的全民、集体和个人的固定资产投资，固定资产投资的增加，会使土地利用方向和土地利用结构产生极大的变化，从而对建设用地的需求产生很大影响。

2）社会因素

随着社会的发展，人口不断增加、城镇化水平不断提高、人们的行为方式和思想观念不断在改变、耕地资源越来越少等，这些方面都在很大程度上影响着建设用地的需求和发展，因此，社会的发展同样是建设用地变化的重要因素。社会方面的影响因素主要从（x₅）总人口进行分析说明。

——人口总数的增加，各种非农业建设用地如居住用地、交通用地、生产用地等必然相应扩大，总人口规模直接影响着建设用地的增长。

综合以上分析，选取出经济、社会两方面影响因素中的5个影响因子。初步组建成建设用地需求变化的影响因子指标体系，为进一步筛选因子、构建预测模型提供基础。

表1  国有建设用地经济、社会驱动因子统计表

年份	x1(亿)	x2(亿)	x3(%)	x4(亿)	x5(万)
2005	37.35	37.52	71.99	6.29	56.11
2006	40.90	42.32	73.12	8.23	56.29
2007	45.49	45.67	75.04	13.28	56.35
2008	51.34	47.66	76.12	15.89	56.45
2009	57.99	60.07	77.75	22.38	56.51
2010	62.30	72.22	82.51	23.50	56.63
2011	76.31	92.92	83.53	28.60	57.05
2012	91.20	123.86	83.91	36.24	57.34
2013	107.56	149.74	85.58	39.97	57.59
2014	133.16	230.84	85.45	50.42	57.99

2、国有建设用地需求总量预测

国有建设用地需求总量的确定通过线性回归分析法、灰色模型预测法、实地调查法等方法进行预测。

a、线性回归分析预测法

表2为福鼎市国有建设用地2005-2014年历年供应总量与经济、社会驱动因子统计表。y表示某年的国有建设用地供应量，x₁表示国内生产总值(GDP)，x₂表示工业总产值，x₃表示某年第二三产业比重，x₄表示固定资产投资，x₅表示某年总人口数。

表2  2001-2010年福鼎市国有建设用地供应总量与驱动因子统计表

利用SPSS统计软件将历年国有建设用地供应总量与经济、社会驱动因子做回归，得到如下回归方程：

y=4367.17-2.37*x₁+1.22*x₂+9.74*x₃+4.15*x₄-90.02*x₅（1）

根据福鼎市2015年国民经济和社会发展计划草案的报告，2015年福鼎市国内生产总值（x₁）将达到159.10亿元，工业总产值（x₂）将达到333.00亿元，第二三产业比重（x₃）将达到87.05%，固定资产投资（x₄）将达到63.00亿元，总人口数（x₅）将达到58.46万人。将2015年预期目标代入上述（1）回归方程，可以预测2015年福鼎市国有建设用地需求总量为222.04公顷。

b、灰色模型预测法

根据2005-2014年福鼎市国有建设用地历年供应总量，利用灰色模型预测法，首先对历年供应总量作一次累加处理生成数列的GM（1，1）模型。GM（1，1）模型对应的新数列具有新的变化趋势，其变化趋势可以近似地用如下的微分方程描述：

dx^(t)/dt+ax^(t)=u

上式中a,和u可以通过最小二乘法拟合得到：

      ＝（B^TB）^－1B^TY_M

微分方程对应的时间响应函数为：

x^(t)(t+1)=[x⁽⁰⁾(1)-u/a]*e^-at+u/a

在所有参数值都计算出来的基础上，根据时间响应函数可得2015年国有建设用地需求总量，经过预测精度检验和残差修正后的预测结果为：2015年福鼎市国有建设用地需求总量为226.86公顷。

c、实地调查法

通过实地调查，参考相关部门和各乡镇收集的计划期内拟安排的重点建设项目，审核达到供应条件的地块，汇总得2015年福鼎市国有建设用地需求总量为224.00公顷。

通过线性回归分析预测法、灰色模型预测法和实地调查法分别计算得2015年福鼎市国有建设用地需求总量为222.04公顷、226.86公顷、224.00公顷，三种方法预测的数据都十分接近，因此采用实地调查法预测的数据，最终确定2015年福鼎市国有建设用地需求总量为224.15公顷。

3、国有建设用地需求量分项预测

（1）住宅用地预测

a、线性回归分析预测法

 

表3  2005-2014年住宅用地供应量与驱动因子统计表

年份	y(公顷）	x1 (亿)	x2 (亿)	x3(%)	x4 (亿)	x5 (万)
2005	0.00	37.35	37.52	71.99	6.29	56.11
2006	0.00	40.90	42.32	73.12	8.23	56.29
2007	2.11	45.49	45.67	75.04	13.28	56.35
2008	1.81	51.34	47.66	76.12	15.89	56.45
2009	6.24	57.99	60.07	77.75	22.38	56.51
2010	3.47	62.30	72.22	82.51	23.50	56.63
2011	0.44	76.31	92.92	83.53	28.60	57.05
2012	10.32	91.20	123.86	83.91	36.24	57.34
2013	14.49	107.56	149.74	85.58	39.97	57.59
2014	8.79	133.16	230.84	85.45	50.42	57.99

 

利用SPSS统计软件将历年住宅用地供应量与经济、社会驱动因子做回归，得到如下回归方程：

y=75.20-0.13*x₁-0.06*x₂-0.94*x₃+1.05*x₄-0.14*x₅（2）

根据上述回归方程，同理将2015年预期目标代入上述（2）回归方程，计算得2015年福鼎市住宅用地需求量为10.66公顷。

a、灰色模型预测法

根据2005-2014年福鼎市住宅用地历年供应总量，利用灰色模型预测法，计算得2015年福鼎市住宅用地需求量为10.09公顷。

c、实地调查法

通过实地调查，参考相关部门和各乡镇收集的计划期内拟安排的重点建设项目，审核达到供应条件的地块，汇总得2015年福鼎市住宅用地需求量为10.78公顷。

通过线性回归分析预测法、灰色模型预测法和实地调查法分别计算出2015年福鼎市国有建设用地需求总量为10.09公顷、10.09公顷、10.78公顷，线性回归分析预测法和实地调查法预测的数据十分接近，因此采用实地调查法预测数据，得出2015年福鼎市住宅用地需求量为10.66公顷。

（2）商服用地预测

通过对福鼎市2005-2014年商服用地变化情况进行分析，商服用地近七年才有供应量，因此采用实地调查法进行预测，根据相关部门和各乡镇收集的计划期内拟安排的重点建设项目，审核达到供应条件的地块，汇总得2015年福鼎市商服用地需求量为45.94公顷。

（3）工矿仓储用地预测

a、线性回归分析预测法

表4  2005-2014年工矿仓储用地供应量与驱动因子统计表

年份	y(公顷）	x1 (亿)	x2 (亿)	x3(%)	x4 (亿)	x5 (万)
2005	0.00	37.35	37.52	71.99	6.29	56.11
2006	0.15	40.90	42.32	73.12	8.23	56.29
2007	0.13	45.49	45.67	75.04	13.28	56.35
2008	14.71	51.34	47.66	76.12	15.89	56.45
2009	48.84	57.99	60.07	77.75	22.38	56.51
2010	77.04	62.30	72.22	82.51	23.50	56.63
2011	69.59	76.31	92.92	83.53	28.60	57.05
2012	58.44	91.20	123.86	83.91	36.24	57.34
2013	83.89	107.56	149.74	85.58	39.97	57.59
2014	117.74	133.16	230.84	85.45	50.42	57.99

利用SPSS统计软件将历年工矿仓储用地供应量与经济、社会驱动因子做回归，得到如下回归方程：

y=7778.36+2.46*x₁+0.27*x₂+9.20*x₃-0.53*x₄-152.18*x₅（4）

根据上述回归方程，同理将2015年预期目标代入上述（4）回归方程，计算得2015年福鼎市工矿仓储用地需求量为109.75公顷。

a、灰色模型预测法

根据2005-2014年福鼎市工矿仓储用地历年供应总量，利用灰色模型预测法，计算得2015年福鼎市工矿仓储用地需求量为107.61公顷。

c、实地调查法

通过实地调查，参考相关部门和各乡镇收集的计划期内拟安排的重点建设项目，审核达到供应条件的地块，汇总得2015年福鼎市工矿仓储用地需求量为106.98公顷。

通过线性回归分析预测法、灰色模型预测法和实地调查法分别计算出2015年福鼎市工矿仓储用地需求量为100.03公顷、107.61公顷、106.98公顷，线性回归分析预测法和实地调查法预测的数据十分接近，因此采用实地调查法预测数据，得出2015年福鼎市工矿仓储用地需求量为109.75公顷。

（4）公共管理与公共服务用地预测

a、线性回归分析预测法

表5  2005-2014年公共管理与公共服务用地供应量与驱动因子统计表

年份	y(公顷）	x1 (亿)	x2 (亿)	x3(%)	x4 (亿)	x5 (万)
2005	0.00	37.35	37.52	71.99	6.29	56.11
2006	7.95	40.90	42.32	73.12	8.23	56.29
2007	2.72	45.49	45.67	75.04	13.28	56.35
2008	5.08	51.34	47.66	76.12	15.89	56.45
2009	15.46	57.99	60.07	77.75	22.38	56.51
2010	14.31	62.30	72.22	82.51	23.50	56.63
2011	22.29	76.31	92.92	83.53	28.60	57.05
2012	4.82	91.20	123.86	83.91	36.24	57.34
2013	3.70	107.56	149.74	85.58	39.97	57.59
2014	20.90	133.16	230.84	85.45	50.42	57.99

 

利用SPSS统计软件将历年公共管理与公共服务用地供应量与经济、社会驱动因子做回归，得到如下回归方程：

y=-1252.01-0.94*x₁+0.09*x₂+0.73*x₃+0.97*x₄+21.84*x₅（4）

根据上述回归方程，同理将2015年预期目标代入上述（4）回归方程，计算得2015年福鼎市公共管理与公共服务用地需求量为20.95公顷。

a、灰色模型预测法

根据2005-2014年福鼎市公共管理与公共服务用地历年供应总量，利用灰色模型预测法，计算得2015年福鼎市公共管理与公共服务用地需求量为19.83公顷。

c、实地调查法

通过实地调查，参考相关部门和各乡镇收集的计划期内拟安排的重点建设项目，审核达到供应条件的地块，汇总得2015年福鼎市公共管理与公共服务用地需求量为20.29公顷。

通过线性回归分析预测法、灰色模型预测法和实地调查法分别计算出2015年福鼎市公共管理与公共服务用地需求量为21.81公顷、19.83公顷、20.29公顷，三种方法预测的数据都十分接近，因此采用实地调查法预测数据，得出2015年福鼎市公共管理与公共服务用地需求量为20.95公顷。

（5）交通运输用地预测

通过对福鼎市2005-2014年交通运输用地变化情况进行分析，交通运输用地在数量上随时间变化的规律性较差，因此采用实地调查法进行预测，根据交通局和各乡镇收集的计划期内拟安排的重点建设项目，审核达到供应条件的地块，汇总得2015年福鼎市交通运输用地需求量为36.17公顷。

（6）水域及水利设施用地预测

通过对福鼎市2005-2014年水域及水利设施用地变化情况进行分析，水域及水利设施用地只在2001年、2004年和2005年有供应，因此采用实地调查法进行预测，根据水利局和各乡镇收集的计划期内拟安排的重点建设项目，审核达到供应条件的地块，得2015年福鼎市水域及水利设施用地需求量为0公顷。

（7）特殊用地

通过对福鼎市2005-2014年特殊用地变化情况进行分析，特殊用地只在2004年和2010年有供应，因此采用实地调查法进行预测，根据相关部门和各乡镇收集的计划期内拟安排的重点建设项目，审核达到供应条件的地块，汇总得2015年福鼎市特殊用地需求量为0.67公顷。

4、国有建设用地需求总量及分项预测结果

通过上述预测结果，最终确定2015年福鼎市国有建设用地需求总量为224.15公顷，各分项预测结果如表6所示。

表6  国有建设用地需求总量及分项指标预测结果

单位：公顷

5、住房用地分项需求量的确定

2015年福鼎市国有建设用地供应计划的编制将2015年住房用地计划纳入其中，包括保障性住房（廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房）、棚户区改造和其他商品房用地。

（1）保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房构成。

——廉租房：廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，套型的建筑面积小于50平方米。

——经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，套型的建筑面积控制在60平方米以内。

——公共租赁房：为解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难，通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。公共租赁房套型的建筑面积控制在60平方米以内。

——限价商品房：即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。限价房商品房套型的建筑面积控制在90平方米以内。

（2）棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。改造对象是拆除改造结构简陋、设施不配套、房屋质量差、使用年限久、交通不畅通、安全隐患较大的房屋以及片区改造需要拆除的其他房屋，在改造过程中拆迁的家庭可获得经济适用房、限价商品房或者经济补偿。棚户区改造安置房套型的建筑面积控制在90平方米以内。

（三）拟定国有建设用地供应计划草案

1、确定供应计划指标

根据上述调查分析和预测结果得出，2015年福鼎市可实施供应的国有建设用地量为224.15公顷，国有建设用地需求量为224.15公顷，可实施供应的国有建设用地量可以满足国有建设用地供应需求，因此，最终确定2015年度福鼎市国有建设用地供应总量在224.15公顷左右。

将国有建设用地供应总量落到具体地块，与土地利用现状图进行对比分析，可得2015年度福鼎市国有建设用地供应总量中新增建设用地为191.48公顷，存量建设用地为32.67公顷。

2、分解供应计划指标

2015年度福鼎市国有建设用地供应总量中，商服用地45.94公顷，工矿仓储用地109.75公顷，住宅用地10.66公顷（其中：廉租房用地0公顷，经济适用房用地0公顷，棚户区改造用地0公顷，公共租赁房用地1.4191公顷，限价商品房用地0公顷，其他商品房用地3.1098公顷），公共管理与公共服务用地20.95公顷，交通运输用地36.17公顷，水域及水利设施用地0公顷，特殊用地0.67公顷。

（四）确定计划指标的依据

1、以市政府2015年重点投资和建设项目为依据

我们在编制计划草案时，充分考虑了市政府2015年投资计划和重点安排的建设项目，根据福鼎市2015年全社会固定资产投资调控的基本思路，2015年福鼎市投资的主要措施是：

（1）加快高速公路、省道、农村路网、工业园区道路和运输公共服务建设，构建快速公路网络，提高道路通行能力，因此，我们在编制计划时充分考虑了重点交通建设用地需求，充分保障了玉塘大道一期、店下镇经十五路道路一期、太姥山火车站站前大道一期工程、管沈公路改造、温州大道、973县道硖门段改造、水井头工业项目区三期路网用地、岙里工业项目集中区道路用地、秦屿汽车站、百胜新区停车场等用地需求；

（2）加强以保障性住房、提升社会公共服务及危旧房改造为重点的民生改善项目建设，落实国家有关房地产调控政策，计划编制中廉租房、经济适用房、棚户区改造、公共租赁房、限价商品房、中小套型商品住房等面积占到了全市住房供应面积的70.834%，符合国家“住房建设用地中保障性住房不得低于70%”的规定；

（3）加强推进“一省级园区、三万亩片区和多个集中区”工业项目区建设，提升工业园区承载能力，计划编制中工矿仓储用地面积拟安排109.75公顷，占国有建设用地总供应量的48.96%，重点保障福鼎工业园区、文渡项目区、龙安工业项目区、双岳项目区、岙里项目区、贯岭工业项目区等工矿仓储用地的供应，统筹安排各乡镇工业用地；

（4）加强科教、文化、卫生、绿化、环境治理等为主的市政基础设施建设，计划编制中重点安排的市政基础设施项目有福鼎市驾驶员培训场、城市建筑垃圾处理项目、秦屿镇污水处理厂等，各乡镇变电站、教育设施、机关团体、景点管理机构等项目也尽量给予安排。