中国会走上俄罗斯的楼市崩盘之路吗？

　　一是俄罗斯当时在本币贬值，资金外流，通货膨胀的形势下，不是没有选择货币紧缩，只不过这种紧缩效果不大。二是俄罗斯物价食品价格上涨25%，这要是发生在中国社会是根本不能承受的，政府不可能坐视不管。三是俄罗斯房价相对稳定，因为物价在上涨，俄罗斯房价没有出现日本那样的崩盘，这可能是由于俄罗斯投机性炒房的情况没有日本那样疯狂，也没有今天中国这样疯狂。在通胀普遍的形势下，俄罗斯房价的泡沫倒是显得不那么膨胀。而从人口上说，俄罗斯人口本身就没有增长，也没有下跌，变化不大，不像中国和日本这样严重的老龄化和人口断崖式下跌。

　　中国的房价已经连续不停歇的上涨了十多年，大多数一线城市的房子的价格已经翻了六七倍以上。目前三四线城市已经沉寂，一线城市在去年后半年和今年一季度疯狂，在政策的打压下，现在稍显平静，但是部分二线城市又一次进入疯狂，而政策的暴风雨又来了，大家现在眼看的是这股疯能否吹倒三四线城市。

　　种种迹象表明，至少在一线城市，房价已经进入赶顶阶段，从租售比上看已经严重失去理性，包括郊区的房子都已经严重进入旁氏投资阶段，一旦租房市场成熟，购房市场风险就来临。

　　当然决定楼市的因素太过复杂，单一因素很难判断楼市走势，不过最近已经有人在探讨中国楼市如此走下去，会是什么结局。

　　最近读了篇网上的文章叫《中国房价何去何从？日本模式VS俄罗斯模式》，作者是海通的姜超。把世界上楼市泡沫的破裂的结局氛围两种模式：一种是日本模式，一种是俄罗斯模式。

　　日本模式就是，日本80年代末货币超发，经济增速却在放缓，但由于日本央行的干预，日元还是升值的，导致的结果是日本房地产资产被严重高估。85-90年间，东京土地价格上涨了156%，日元对美元升值90%，也就是说东京土地的美元价值上涨了246%，被严重高估，势必要向市场均衡回归。这些条件非常像当前中国的房地产。

　　日本最后的选择是为了维持日元的汇率，由于物价通胀来临，日元贬值压力大，日本央行不得不紧缩货币政策，提高利率，但这却让形成大股灾和楼市泡沫的大破裂。

　　俄罗斯模式是，2008年前，俄罗斯也面临货币超发的问题，M2和名义GDP增速之间的差距最高达40个百分点。过剩的流动性也导致俄罗斯楼市大涨，2004-2008年俄罗斯平均二手公寓价格上涨了267%，期间卢布对美元汇率升值了14%，资产价格也存在高估的风险。

　　但俄罗斯选择了让汇率贬值，08-09年卢布对美元贬值幅度最高达34%，之后卢布对美元又大幅贬值，继续释放风险。俄罗斯房价在经历了暴涨后却保持了稳定，没有出现崩盘现象，但是汇率却是一贬再贬。

　　日本模式大家说的太多了，今天说说俄罗斯模式，俄罗斯的卢布大跌，最主要的原因是石油价格的下跌，石油价格下跌后，俄罗斯外汇收入减少，外汇储备进一步减少，而进口并没有相应减少，再加上西方制裁，许多多西方投资撤出，外汇储备就进一步减少，同时伴随卢布的下跌。

　　2014年俄罗斯的食品价格上涨了多少？25%，物价暴涨25%其实就是收入减少了四分之一，卢布在2014年大约贬值了40%。

　　俄罗斯人恐慌性抢购并囤积食品，并非食品短缺，而是物价不稳定，物价不稳定其实是货币币值不稳定，影响了普通俄罗斯人对未来物价的预期。俄罗斯物价上涨为什么这样严重，原因是人们抛售卢布，兑换美元，卢布就成灾了。布贬值后，其进口能力下降，而出口能力上涨，则货币在增长，物品在下降，严重的通货膨胀就成为必然。

　　面对通胀俄罗斯央行不是没有考虑过加息，2014年

　　俄罗斯央行先后六次提高基准利率，从10月份开始更是三度大幅加息。10月31日，俄罗斯央行宣布加息1.5个百分点至9.5%，12月11日加息1个百分点至10.5%，12月16日凌晨大幅加息6.5个百分点，将基准利率上调至17%。卢布不仅未涨，反而暴跌，并创下历史新低。

以上分析表明：一是俄罗斯当时在本币贬值，资金外流，通货膨胀的形势下，不是没有选择货币紧缩，只不过这种紧缩效果不大。二是俄罗斯物价食品价格上涨25%，这要是发生在中国社会是根本不能承受的，政府不可能坐视不管。三是俄罗斯房价相对稳定，因为物价在上涨，俄罗斯房价没有出现日本那样的崩盘，这可能是由于俄罗斯投机性炒房的情况没有日本那样疯狂，也没有今天中国这样疯狂。在通胀普遍的形势下，俄罗斯房价的泡沫倒是显得不那么膨胀。而从人口上说，俄罗斯人口本身就没有增长，也没有下跌，变化不大，不像中国和日本这样严重的老龄化和人口断崖式下跌。

　　楼市是一个相当复杂的问题，简单的类比意义不大，本文只是表明俄罗斯的楼市对于中国没有多少启示意义。